Home

Home > Nieuws > Persberichten, Woningbouw corporaties

Deal De Stroomversnelling: 111.000 huurwoningen naar energienota=0


Gepubliceerd op 20 juni 2013


Vier bouwers en zes woningcorporaties tekenden 20 juni, in het bijzijn van de minister van Wonen, Stef Blok, de deal ‘Stroomversnelling’, voor de eerste 11.000 woningen. Dit initiatief moet uiteindelijk resulteren in een degelijke renovatie van 111.000 woningen, terwijl voor de huurders de woonkosten in de meeste gevallen gelijk kunnen blijven.
Dit kan door een combinatie van drie nieuwe ideeën:
1. huurders betalen hun energiekosten aan hun corporatie,
2. corporaties investeren dat geld in renovatie en
3. bouwers leveren duurzaam gerenoveerde woningen zonder energiekosten.

 Sfeerimpressie publieke ondertekening

Quotes uit de film:

“Deze dag gaan we ons herinneren en u kunt zeggen dat u er bij was!”
“Kantelen van de somberheid over de bouw, omdat we niet zeuren en ons hoofd naar Den Haag draaien, maar aanpakken wat aangepakt moet worden.”
“Goede communicatie en inzet van complexe mobiele renovatiefabrieken levert tevreden huurders op.”
“Echt een sfeer van: zo komen met zijn allen uit de crisis, zo helpen we mensen die toch al een krappe portemonnee….echt iets om trots op te zijn.”

De publieke bijeenkomst van de ondertekening Stroomversnelling werd, zo blijkt uit bovenstaande quotes en de film, getekend door ongekend positivisme. Natuurlijk liggen er uitdagingen voor de betrokken partijen maar het uitgangspunt is even simpel als goed en er is sprake van een gedeelde behoefte aan verandering. De zin om met de Stroomversnelling aan de slag te gaan bleek wel uit het advies dat Lex de Boer, Lefier, aan het einde van zijn toespraak gaf aan minister Blok voor Wonen en Rijksdienst. “Hoe meer haast, hoe sneller de bouw!” Daarmee doelde hij op de nodige aanpassingen die moeten worden doorgevoerd in de wetgeving. De woorden van minister Blok voegden zich ook naar de stemming van de bijeenkomst. Hij klopte alle betrokkenen spreekwoordelijk op de schouders en benadrukte dat zijn ambtenaren de Stroomversnelling ten volle zullen ondersteunen. Deze deal levert 9.000 extra banen op tot 2020, aldus EIB. Aansluitend aan de deze deal sloten 17 corporaties zich aan voor de volgende 100.000 huizen.

Publiekelijk werd de Stroomversnelling op symbolische manier ondertekend. Een maquette van een bestaande woning werd bekleed met nieuwe gevels en dakvlakken door representanten van alle partijen die de Stroomversnellling mogelijk zullen maken: Lex de Boer namens de corporaties, Joost Nelis namens de bouwpartijen, Titia Siertsema namens de branche-organisaties, minister Blok namens het kabinet en Jan Willem van de Groep namens Platform31. De officiële ondertekening van zowel Overeenkomst als Convenant volgde daarop in kleiner comité.

JW bij Stroomversnelling
IMG_2802

Gunstig voor huurders, leefbaarheid, milieu en werkgelegenheid

Groot winstpunt van deze deal is dat huurders van relatief slechte woningen met hoge energierekeningen een comfortabele en duurzame woning krijgen tegen dezelfde woonkosten. Daarnaast gebruiken corporaties de nieuwe geldstroom om te investeren in de waarde van hun vastgoed en de leefbaarheid van wijken, zonder overheidssubsidies. Neveneffect is dat deze deal de bouwsector veel werkgelegenheid brengt. Bovendien levert de Stroomversnelling een bijdrage aan duurzaamheidsdoelstellingen.
Minister Blok zegt toe de regelgeving voor corporaties aan te passen: zij kunnen dan naast huur ook energiediensten (als onderdeel van woonkosten) in rekening brengen. Ook maakt hij zich er sterk voor dat corporaties lokale energie op het niveau van een woningcomplex kunnen salderen (is: verrekening van energie die teruggegeven wordt aan het net). Daarnaast wordt onderzocht of het revolverend fonds energiebesparing uit het Woonakkoord hierbij wordt ingezet.

Stroomversnellingsbeeld
Forse innovatie bouwproces nodig

De Stroomversnelling richt zich primair op grote aantallen seriewoningen uit de jaren ’50-’70. De grote aantallen van de corporaties stellen de bouwers in staat om te investeren in een forse innovatie die nodig is om de gestelde ambitie van prijs en kwaliteit te realiseren. Met de huidige bouwprocessen is een kwaliteitsrenovatie die leidt tot woningen zonder energiekosten niet haalbaar noch betaalbaar. Door het bouwproces te industrialiseren, vergelijkbaar met de auto-industrie, kan de kwaliteit van de woning flink worden verbeterd tegen lagere kosten. Met een gemiddelde renovatieprijs van 60.000 euro komt de omvang van deze deal op ruim 6,5 miljard euro. De ontwikkeling van de eerste vier prototypes start na de zomer; de eerste clusters worden in 2014 aangepakt. Concreet zijn de energieambities mogelijk door een combinatie van: hoogwaardige isolatie, slimme installaties en de inzet van lokale duurzame energie.

 Vier bouwers en zes corporaties nemen nu het voortouw

De deal is gesloten tussen corporaties: Portaal, Lefier, Woonwaard, Stadlander, Tiwos, Wonen Limburg  en de  bouwbedrijven: VolkerWessels, BAM, Ballast Nedam en Dura Vermeer. Dit zijn de partijen die het voortouw nemen bij de eerste 11.000 woningen. Andere partijen scharen zich achter het initiatief voor de opschaling naar de volgende 100.000 woningen: een groep ‘Aanpakkers’ uit de corporatiesector en diverse brancheorganisaties uit bouw, installatie- en toeleverende industrie. Deze laatste tekenden eveneens een convenant vandaag ter ondersteuning van de Stroomversnelling.

IMG_2816

Stabiele woonlasten en een goed huis voor huurders

Nederland kent veel seriewoningen uit de jaren ‘50, ‘60 en ‘70 van relatief slechte kwaliteit (kou-, tocht- en vochtproblemen), met lage huren, maar met hoge energiekosten. Dit maakt de huurders met lage inkomens gevoelig voor schommelingen in de energieprijs. Renovatie van deze woningen komt mondjesmaat op gang, met betaalbaarheidsrisico’s en lage woonkwaliteit als gevolg.

Voor huurders biedt deze Deal kans op een gedegen renovatie, terwijl de woonkosten hetzelfde blijven. Wat verandert is dat de huur én de energiekosten aan de corporatie worden betaald. Voor zittende huurders wordt hiervoor uitgegaan van de huidige energierekening. Voor nieuwe huurders wordt gekeken naar gemiddeld gebruik in een label B-woning.

De huurder blijft klant bij een energiebedrijf, maar komt nu bij gemiddeld gebruik per saldo op jaarbasis uit op een energienota=0 uit. Afwijkingen van het gemiddelde gebruik moeten overigens gewoon worden betaald of worden gewoon terugbetaald; de huurder blijft zo bewust van energiegebruik. Bij normaal gebruik is de huurder in ieder geval zeker van de woonkosten, ongeacht energieprijsschommelingen.

Corporaties zorgen voor betaalbare woningen voor kerndoelgroep

Voor corporaties blijft de zorg voor goede, betaalbare woningen voor huishoudens met lage inkomens de kerntaak. Juist de renovatie van rijtjes- en gestapelde woningen voor deze kerndoelgroep blijft momenteel achter, vanwege beperkte financiële middelen en een onrendabele businesscase. Deze Stroomversnelling stelt corporaties in staat om, zonder financiële steun van de overheid, met een nieuwe geldstroom zorg te dragen voor hun kerntaak én invulling te geven aan de duurzaamheidsambities.

Op basis van twee financiële modellen, zowel het bedrijfswaardemodel, als het marktwaardemodel is gerekend met realistische (5,25%) rendementseis als vertrekpunt. Op basis van een ingeschatte waardevermeerdering van 10,2% door een totale renovatie levert dat een berekening van de investeringsruimte op van resp. 70.000 (bedrijfswaardemodel) en 50.000 (marktwaardemodel) euro. Een voorzichtig gemiddelde van 60.000 euro, brengt de omvang van de Deal op de genoemde 6,5 miljard euro. Per corporatie en in combinatie met de gewenste prototypes zal voor deze Deal het feitelijke investeringsbedrag worden vastgesteld.

Deze Deal zal de corporatiesector veranderen op een aantal punten:
- de corporatie is niet langer voorschrijver maar vrager. De corporatie doet geen aanbesteding op basis van gedetailleerde bestekken, maar zal samen met huurders kiezen uit een aanbod renovatieproposities met gegarandeerde prestaties;
- de corporatie wordt afnemer van een product, inclusief prestatiegaranties (ontwikkelen, engineeren en uitvoeren gebeurt door bouwers en co-makers);
- de bouwer is in staat om aanbod te doen op basis van total cost of ownership waardoor ook onderhoud en beheer zijn te outsourcen tegen lagere kosten dan voorheen (mits dit gewenst is).

De huidige corporaties maken met deze ondertekening de start, maar zij hebben nadrukkelijk de wens om zowel aan de zijde van de corporaties als aan de zijde van de bouwpartijen na de eerste 11.000 woningen op te schalen met veel aanhakende partijen. Nu al heeft, onder de vlag van ‘Aanpakkers’, een tiental corporaties kenbaar gemaakt om later in te stappen op dit initiatief.

Nog dit jaar wordt een viertal woningen voor prototyping geselecteerd. In 2014 worden de eerste woningbundels aangeboden aan de bouwpartijen.

Bouwsectorinnovatie

Voor bouwpartijen is de sprong van de gangbare energienorm naar een gegarandeerde nul-op-de-meter in technische zin mogelijk, blijkt uit enkele recente experimenten in het kader van innovatieprogramma Energiesprong (www.energiesprong.nl). Combinaties van: goede isolatie (wanden, dak en glaswerk), slimme installaties en de inzet van lokale duurzame energie, maken het mogelijk dat de energiemeter op jaarbasis op nul uitkomt.

Echter, om van deze deal een businesscase te maken moeten renovatieprijzen nog fors dalen. En dat is de stroomversnelling die deze deal biedt: de belofte van schaalgrootte stelt de bouwers namelijk in staat te innoveren op product en proces, samen met co-makers en de toeleverende industrie.  Woningrenovatie zal stapsgewijs een industrieel karakter krijgen op basis van prototyping van totale-woningconcepten. De berekende totale renovatieprijs,  inclusief levensduurverlenging en comfortverbetering (keuken-badkamer-toilet) ligt naar verwachting tussen de 50.000 en 70.000 euro; de feitelijke prijs is mede afhankelijk van de gewenste prestaties van het prototype.

Deze sprong in prijs is alleen mogelijk door een forse proces- en ook productinnovatie in de sector. Momenteel wordt het  bouwproces gekenmerkt door gebrek aan samenwerking in de keten, projectgebonden aanpakken en hoge faalkosten.

Met de Stroomversnelling committeren zowel de corporaties, de bouwers als hun co-makers zich aan een leerproces dat ervoor zorgt dat renovaties conform een aantal gewenste prototypes tegen acceptabele kosten beschikbaar komen. De vier bouwpartijen zijn in het kielzog van de Stroomversnelling ook een convenant aangegaan met brancheorganisaties: BNA, Bouwend Nederland, FME-CWM, Uneto VNI, NVTB, Aannemersfederatie, OnderhoudNL, FNV Bouw, CNV Vakmensen en Netwerk Conceptueel Bouwen met de intentie de Deal te ondersteunen en mede mogelijk te maken.

Wettelijke aanpassingen: servicekosten en saldering

Minister Blok staat positief tegenover de Deal en zal de regelgeving aanpassen zodat corporaties de energiekosten kunnen innen. De huurder betaalt dan woonkosten: een combinatie van huur en energieservice. De huurders betalen dus niet-meer-dan-nu of niet meer dan de woonkosten van een gelijkwaardige woning.

Daarnaast is een aanpassing van de Elektriciteitswet nodig die het mogelijk maakt dat ook op het niveau van b.v. een woningcomplex lokale duurzame energie gesaldeerd mag worden met energie van het net.

Documenten De Stroomversnelling

Lees hier het NRC-artikel over De Stroomversnelling

Bekijk/download hier fotomateriaal

Bekijk ook het onderzoeksverslag: hoe denken huurders over energienota=0